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              TOD項目板塊

              TOD項目公司領導采訪實記

              日期: 2021-02-28
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                      2021年2月23日,在專題培訓班前往成都首個TOD綜合開發項目——陸肖站、“TOD+5G”公園城市社區示范項目——新津站開展TOD項目實操教學之際,專題采訪了公司黨委副書記、董事、總經理王偉,川瑞公司黨委委員、副總經理李瑜及公司TOD開發領導小組成員張凱、雷響,旨在記錄川瑞公司TOD項目從無到有的孵化過程,也是集團公司TOD板塊戰略推進的重要節點,更是代表著在四川省內TOD發展的歷程中川瑞公司走出的探索性步伐。

                      一、川瑞公司黨委副書記、董事、總經理王偉:
                      記者提問:王偉總您好,參觀完陸肖站后,陸肖站作為成都首個TOD項目站點,您覺得陸肖站對于川瑞公司有什么借鑒意義?
                      王偉:今天我們公司一行到成都陸肖站TOD項目進行參觀學習,從規劃方面來講,我認為這個TOD項目圍繞規劃的區域優勢,從地理和環境方面把控比較好,著重體現了“一心、兩環、一軸和四片區”的開發理念,把軌道、公交和漫步作為TOD建設的一體化模式,從規劃、建設、運營、管理,以及如何給市民提供比較高質的休閑場地和服務的區域是做得非常好的,也是為我們下一步在實施TOD建設方面,提供一些依據和經驗借鑒,謝謝。
                      記者提問:對于川瑞公司TOD項目的落地,我們接下來有怎樣的布局和規劃呢?
                      王偉:根據這次為期六天的培訓教學內容,按照專家、學者提出的建議,下一步我們著重從以下幾個方面來開展工作:第一、科學論證,做好項目的選址和落地工作;第二、做好項目的策劃,聘請優秀的團隊作為項目前期工作的策劃和研究;第三、做好我們TOD項目的設計和規劃,聘請高質量的規劃設計團隊,重在體現以人為本;第四、認真研究國家政策,爭取政府支持、爭取領導關心,來推動TOD項目建設各個方面、各個環節有力有序的實施;第五、做好項目的測算和運營管理,重在項目前期測算,按照規劃設計和政策優惠的支持,來體現項目效益的最大化;第六、加強風險的控制,在政策方面、項目方面、資金方面、運營方面、管理方面來做好風險的控制,使其我們在投融和建設、運營的第一個TOD項目過程中,把風險這一塊控制到最小。同時,我們下一步還要加強組織領導,TOD項目從爭取到規劃到建設到運營到管理是一個非常復雜的系統工程,我們通過組建TOD建設事業部,全方面調動干部職工的積極性,重點突出專業性,加強各方面組織領導,爭取我們集團的大力支持,爭取各個地市州和相關部門的大力支持,以使得我們TOD項目的推進在短時間內上一個新的臺階,實現我們工作的開門紅,謝謝。
                      二、川瑞公司黨委委員、副總經理李瑜:
                      記者提問:李瑜總您好,請問參觀完陸肖站后您認為TOD項目的開發要抓住哪些關鍵要點?
                      李瑜:集團公司召開對川瑞公司1月13日的專題會后,明確把TOD站場綜合開發一體業務確定為川瑞公司主業。會后川瑞公司黨委立即部署聘請有關TOD領域方面的專家為川瑞專業輔導。今天非常有幸,隨大家一起參觀考察學習陸肖站TOD項目,對此給我留下幾點啟示:首先TOD不僅僅是項目,它其實是一個系統工程。其次如簡單用一個項目來定義,實質上把TOD內涵弱化了。最后如大家理解可能就是地鐵上蓋物業、簡單的理解成房地產開發,我認為這是不夠的。綜上,我認為要做TOD有如下幾個方面是需要去考慮:第一,TOD最關鍵的是什么?我認為有兩點:一是土地指標的獲取。這是項目實施成功的前提,同時如果土地指標不能獲取,前面做的所有工作將會推進緩慢乃至無法實質推進。二是時機的介入很重要。我認為在時機選擇上既要主動作為,又不能因為急就倉促上馬,必須要通過前期科學的反復論證清楚,條件成熟之后才去下手,才去投入資金及開展后續工作。在時機選擇上,要謀定而后動,千萬不要沒想清楚就投進去。如此投資風險會很大。同時資金回收周期很長,動則五六年,慢則八九年甚至十年以上,所以說介入時機一定不要倉促。第二,我想談一談需要關注的幾點:首先由于TOD是一個系統性的工程,里面的利益相關者很多,比如說地方主體、政府投資平臺、業主,還有前期的策劃、規劃和設計第三方,后面我們還要引入社會投資人進來,單靠一個公司來做TOD投資很大,實施起來會有難度,所以最終將引進戰略投資人,在資金、技術、商業運營等各種方面是非常復雜的。所以我們要平衡各種利益相關者。其次在做TOD項目時,一定要打通三個環節,第一個環節是相關者之間溝通的環節。第二個環節是投資、融資、運營以及中間的建設環節。簡單來說,就是“投融建營”這四方面的癥結。最后也是最關鍵的一點:土地指標獲取問題,最關鍵的是打通企業與地方政府之間的關系,沒有高鐵沿線地方政府對土地指標的大力支持,項目難以取得實質進展。
              記者提問:對于川瑞公司TOD項目的落地,您作為分管公司投資的副總,接下來有什么計劃和安排?
              李瑜:集團公司把TOD高速路服務區作為川瑞公司的主業后,我認為將在川瑞黨委堅強領導下,有序去開展如下一些工作:第一,注重項目考察與學習交流,我們本次的培訓已經走在了前面,緊接著走出去考察,加強交流,公司投資部正在編制考察出行計劃。第二,務必弄清楚城市TOD和高鐵TOD之間存在比較明顯的差異。要對我們整個國家高鐵TOD以及我們現在參觀的城市TOD之間作一個區分,要注意去研究城市TOD和高鐵TOD在項目實施、系統工程實施等方面的差異。比如說城市TOD的投資方,主導方是地方政府,通過下面成立的軌道集團作為業主實施,再到下面各種經營機構的輔佐,所以從項目的提出到后面項目落地及實施是一個體系的,我們叫做縱向一體化。但高鐵TOD的參與主體卻是多元的,比如說項目業主,省委省政府確定是鐵投集團,但項目土地指標又在地方政府,我們會發現土地指標的獲取實質上是最困難的,所以弄清楚城市TOD和高鐵TOD之間有差異。第三,要安排好下一步工作。在研究清晰的基礎上,結合集團公司現在的高鐵項目,一是跟集團公司相關職能部門緊密的配合,二是和鐵路的可研單位(中鐵二院)積極去獲取繞城鐵路,成渝中線鐵路,以及綿遂內城際鐵路等項目資料,在做TOD項目可研的階段就要介入。明確項目后研究具體實施路徑,比如說我們在資金、策劃、規劃、設計、建設、運營以及我們后面資產處置退出等。只有完備的資金匹配,人才匹配,以及技術匹配等實施條件到位后,我們才具備推進相關工作的基礎。
                      三、洪雅洪金公司黨支部書記、董事、副總經理、工會主席張凱
                      記者提問:張凱書記您好,請問您參觀完地鐵TOD陸肖站、新津社區TOD項目后,有什么感觸或啟發?
                      張凱:我的感受有兩個詞,一個詞叫震撼,讓我近距離的看到了什么叫TOD,有了切身的感受。第二個感覺壓力很大,優質的資源稍縱即逝,我們如何盡快地獲得資源,是我們下一步最重要的一個任務。
                      記者提問:將本次專題學習和參觀考察的成果轉化為助力川瑞公司的TOD項目發展的動力,您有那些想法和做法?
                      張凱:從這次培訓的安排,我們可以感受到川瑞黨委對TOD發展的重視,起步我們雖然晚了一點,但是我相信我們有能力也有信心以高起點來參與,以高質量的發展來助推集團TOD主業開發。如果說我們要做哪些呢?我個人認為,首先應該從政策的研讀開始,只有學通弄懂,活學活用,為我們將來才能打下一個好的基礎。川瑞公司既然已經把TOD的開發作為主攻的方向,我們就應該主動的出擊,從整個集團公司的高鐵項目前期介入,認真的去研習各地的產業規劃,從中找到可能的發展機會,充分的發揮川瑞這么多年在混合所有制企業的運營和管理經驗,以開放的心態和市場化的模式,攜手巨人,跟專業團隊合作,共享、共謀未來的發展。還有一點我覺得很關鍵,川瑞應該盡快地成立自己的專屬的智囊團,讓專家學者和社會活動家為川瑞向上培訓集團達成共識,對外說服政府獲取支持,向下雕琢項目,實現盈利,真正助推我們的TOD發展大業。川瑞箭在弦上,第一個TOD項目勢在必得,必須勝利,我們對此深有信心,謝謝。
                      四、璟瑞園林副總經理(主持工作)雷響:
                      記者提問:雷響總您好,今天參觀完地鐵TOD陸肖站和TOD新津社區站后您最大的感觸是什么?
                      雷響:通過今天參觀這兩個TOD項目,最大的感觸是這兩個站點都是以軌道交通為導向,人流、客流為引領,是很好的TOD項目,同時,它們融入了產城融合、公園城市、智慧城市的理念,充分體現了城市發展過程中以人為本的理念,是比較科學的,也是今后城市發展的方向,這為我們很多城市今后轉型升級發展提供了一些借鑒,也會很強地助推城市發展新模式。川瑞公司組織本次培訓和參觀學習,感覺到集團公司、川瑞黨委對TOD的高度重視并將其作為川瑞公司今后發展的主業之一是正確的,因為隨著新型城鎮化的推進、成渝雙城經濟圈的建設、以及近一百年來對TOD的理論研究和實踐來看是一種較好的城市發展模式,所以TOD具有很強的市場前景。第二個問題我個人想談一談下一步川瑞公司針對TOD為主業在實施上的想法和做法:第一是強管理,公司把TOD作為我們的主業之后,很快就成立了TOD開發項目領導小組,同時也成立了下面的事業部以及專業的小組,我作為規劃策劃設計板塊的組長,計劃盡快將內部的優秀人力資源配置到位,接納更好的優質人才,加強組織管理;第二是重學習,通過這次川瑞黨委精心組織的TOD綜合項目專題培訓,從同學們的討論發言,大家一致覺得這次學習收獲非常大,下來還要加強TOD方面的專業學習和考察借鑒,把專業、理論和實踐融會貫通,更好指導我們下一步的工作;第三是解政策,我們下來要抓緊對國家和地方關于TOD政策進行收集解讀,把政策充分利用好到TOD項目中去,同時針對TOD項目實施,我們內部要加快優化和制定實施TOD的政策和制度,為下一步TOD項目的實施保駕護航;第四是儲項目,我們下來后要抓緊協調集團公司,爭取政府支持,收集整理可能實施的TOD項目,加大協調爭取力度;第五是優選擇,將收集到的TOD項目結合實際論證選擇幾個好的項目,率先實施,首戰成功,為我們下一步主業TOD板塊的發展積累經驗,奠定基礎;第六是精實施,對已經選擇做的TOD項目,我們首先從策劃、規劃、設計上要科學合理,從實施組織上要精心細致,從運營管理上要周密細致,做到TOD項目利益最大化。我相信,川瑞公司將TOD作為我們的主業板塊之一,在公司黨委的堅強領導下,在全體干部職工的共同努力下會發展得很好,為集團公司創建世界500強企業做出我們更多的貢獻,謝謝。

               

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